• 解讀單位:

    荊州市住房和城鄉建設局 

    解讀類型:

    媒體解讀 

  • 解讀方式:

    圖文方式 

解讀《荊州市物業服務和管理辦法》新聞發布會

信息來源: 荊州新聞網編輯 | 發布時間: 2021-01-19 14:59


主持人:

新聞界的朋友們,大家好!歡迎參加市政府新聞發布會。隨著城市的發展,廣大市民對物業服務和管理的需求越來越多越來越高。為進一步規范我市物業服務市場,提升物業服務質量和服務水平,荊州市出臺了《荊州市物業服務和管理辦法》。今天我們邀請到荊州市住房和城鄉建設局副局長童克忠同志,為大家解讀《荊州市物業服務和管理辦法》有關內容,并回答記者提問。首先,請市住建局副局長童克忠同志對《辦法》進行解讀。

市住建局副局長童克忠:

新聞界的各位朋友們,大家上午好!首先借此機會,向一直關心支持我市住房和城鄉建設事業的媒體及社會各界朋友表示衷心感謝。下面,我就《荊州市物業服務和管理辦法》(以下簡稱《辦法》)起草背景及過程、主要內容、主要亮點,向大家作簡要介紹。

一、起草背景及過程

物業管理關系廣大人民群眾的切身利益,對于維護社會穩定、構建和諧荊州有著重大意義。近年來,隨著我市城市建設的發展,物業服務行業已經進入了一個迅速發展時期。同時,也應看到我市物業管理工作中還存在著許多問題,一是房地產開發建設項目中遺留問題比較突出。目前,我市開發商遺留的問題主要有:房屋質量不符合要求、配套建筑及設施設備不健全、權屬關系不明確、開發商承諾的事項不兌現等。這些問題的存在,在很大程度上直接導致了物業服務糾紛的產生,很多業主以這些問題為由拒付物業服務費,引發了后期物業管理中的諸多矛盾。二是對業主委員會監管缺失。個別小區存在選舉的業主委員會委員素質不高、私心較重,在業委會的工作中為自身牟取不正當利益,侵害業主、物業企業的合法權益,相關部門工作缺位,導致對業委會監管缺失。三是物業服務不規范。部分物業服務企業服務意識不強、履職不到位,存在服務不規范,服務不達標、服務不透明等問題,缺乏先進的管理機制和優質的服務能力,導致業主與物業企業矛盾突出。四是老舊住宅區沒有實行物業管理。我市老舊小區數量較多,這類小區大多數建筑年代久,建設規模小,沒有歸集專項維修資金,設施設備老化,加之居民享受物業服務的消費意識不強,難以實施專業化物業服務覆蓋。五是物業管理監督體制未理順。相關職能部門對物業管理的部門職責履行不到位,相互配合、聯動意識不強。這些問題,反映了我市物業管理和社會管理未有效結合,基層政府對物業管理的指導和監督作用發揮不夠,影響了物業管理工作的健康穩定發展。

我市于2011年出臺了《荊州市物業管理辦法》,但隨著經濟社會的發展,原《辦法》已不能適應當前物業管理要求,修改制定一部比較全面系統、能與上位法有效銜接并能結合我市實際的《辦法》勢在必行。

2020年我局正式啟動《辦法》的修訂起草,我們深入開展調研,多次召開由相關部門、街道、社區、物業管理協會以及部分人大代表、政協委員、物業企業負責人、業主委員會委員、業主代表等參加的座談會,充分吸收各類代表的意見建議,于2020年7月18日形成《辦法(征求意見稿)》,向社會公開發布征求意見。經過多次修改完善,于2020年12月14日,市政府常務會議研究通過了新《辦法》,并于2021年1月1日起施行。

二、《辦法》的主要內容

《辦法》共八章七十二條。

第一章總則(第一條至第七條)。主要明確了物業服務和管理辦法的適用范圍、協調機制、治理架構和原則、推動黨建引領和突發事件應急措施的落實主體、物業協會開展行業自律、倡導科學推行服務升級。

第二章物業管理區域和附屬配置(第八條至第十三條)。明確了物業區域劃分的原則、相關條件的確定主體、配置物業用房的要求歸屬等。

第三章前期物業服務(第十四條至十六條)。主要明確了前期物業管理招投標制度、合同的簽訂及備案,物業交付前后物業費承擔主體等內容。

第四章業主、業主大會和業主委員會(第十七條至第四十條)。對業主、業主大會和業主委員會的相關問題進行細化和明確,特別明確了街道辦事處作為基層政權機構在業主大會籌備成立、業主委員會候選人審查、業主大會會議、業主委員會推選及備案的監督管理職責。

第五章物業的使用與維護(第四十一條至四十八條)。主要對物業使用中禁止行為作了規定,明確了物業服務企業、業主委員會責任范圍,同時對物業區域車位、車庫管理進行了明確,規定了公共收益管理分配方式。

第六章物業服務(第四十九條至六十六條)。主要規定了物業交付條件,承接查驗制度,前期物業服務合同終止條件,物業服務企業收費管理,業主大會決定選聘物業服務合同簽訂的主體及內容,物業企業退出條件和交接義務,專營單位收費管理等。

第七章監督管理(第六十七條至七十條)。明確各部門負責轄區內物業管理具體職責分工,同時通過建立物業服務企業信用管理制度,開展信用評價,對物業小區突出問題協調解決的聯席會議制度也作出了明確的規定。

第八章附則(第七十一條至七十二條)。主要是示范文本規定及實行時間的規定。

三、主要亮點

物業管理作為一項系統性工作,涉及面廣、受眾面大,需要不斷探索和完善行之有效的制度和措施。此次施行的《辦法》,針對當前物業管理中存在的主要問題,一一作了制度安排,既有對我市已有做法的固化,又有兄弟城市成功經驗的借鑒,還有結合荊州實際探索的舉措,相比較2011年出臺的《辦法》主要有四個亮點:

(一)突出黨建引領,明確政府及部門職責。

一是充分發揮黨建引領作用。《辦法》規定,建立健全社區黨組織領導下居(村)民委員會、業主委員會、業主、物業服務企業等共同參與的治理架構(第三條);鼓勵優先推薦中共黨員、人大代表、政協委員或熱心公益、清廉正直、時間充裕,具有奉獻精神及一定履職能力的人員擔任業委會成員、主任、副主任(第六十八條第十八款)。

二是形成市區兩級聯動的物業管理體制。《辦法》規定,市住建局負責全市行政區域內物業服務活動的監督管理工作,中心城區各區住建局在市住建局統一組織下,負責對本行政區域內業主委員會進行業務指導和備案工作,監督物業企業日常行為,處理物業服務活動中的投訴和矛盾調解。(第六十七條)。

三是明確有關部門和單位的工作職責。《辦法》規定,縣(市)人民政府相關部門住建、公安、財政、發改、自然資源和規劃、生態環境、城管等有關部門按照各自職責,依法做好物業管理的相關工作;街道辦事處負責建立聯席會議制度,形成“街辦吹哨、部門報到,齊抓共管”的良好格局;居(村)民委員會協助做好相關工作(第六十七條,第六十八條)。

(二)加強對業主委員會的規范和監督。

一是明確不得作為業主委員會委員候選人的四種情形。《辦法》規定,除法律法規和規章規定外,有下列情形之一的,不得作為業主委員會委員候選人:一是不遵守國家有關法律法規和規章,不遵守管理規約和公序良俗;二是不履行業主義務,不交納住宅專項維修資金和物業服務費;三是在物業管理區域內進行違法建設,侵害公共利益或其他業主合法權益;四是被列入社會失信人員名單的(第二十二條)。

二是加強對業主委員會的監督。《辦法》規定,召開業主大會會議,應當向街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會書面報告,街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會應全程指導、參與和監督業主大會會議的召開(第二十六條)。

(三)加強對物業服務企業的監督。

《辦法》規定,住建部門負責物業服務企業組織展開信用評價(第六十八條第一款)。2020年,為進一步規范物業行業管理,我局從制度設計開始著手,配合《辦法》的施行,出臺了《荊州市中心城區物業服務企業信用評價實施規則》等五個文件,建立了物業企業信用評價體系,在荊州日報開設物業服務企業“紅黑榜”專欄,接受社會監督,強化了對物業企業的事中事后監管。

(四)加強老舊小區的物業管理。

《辦法》規定,縣級以上人民政府應當將物業服務納入社區建設規劃和社會治理體系,實現物業全覆蓋,建立物業服務綜合協調機制(第三條)。當前,市、縣級人民政府正在制定扶持政策,引導老舊小區的業主選聘物業服務企業開展物業管理活動,實施老舊小區改造工程,支持老舊小區加裝電梯。

下一步,我局將會同相關部門繼續把廣大市民對美好居住生活的向往作為努力的方向,積極應對物業管理新問題,抓緊制定相關細則和規范,全方位規范市場主體行為,保護消費者權益。謝謝大家!

主持人:謝謝童局長的介紹。下面,請媒體記者提問。

楚天都市報記者提問:住建部已經廢止《物業服務企業資質管理辦法》,那么請問,物業服務企業資質取消后,各級各部門將通過什么手段加強對物業服務企業的監管?

市住建局副局長童克忠:

物業管理工作本身就是一個難點,在物業服務企業資質取消后更是增加了對物業管理工作的難度。物業服務企業資質取消后,我們按國務院(2017)46號決定要求,不斷強化事中事后監管,提出四種監管辦法。

一是嚴格執行招投標制度。建設單位要依法通過招投標方式選擇前期物業服務企業。二是實行合同履約監管。我們推行了物業服務示范合同文本,物業服務企業要按照合同約定,明確物業服務企業責任邊界,依法維護業主合法權益。三是進一步落實物業承接查驗制度。嚴禁開發建設單位與物業企業直接進行物業交接,開發建設單位、業主和物業服務企業依法做好物業共用部位、共用設施設備的查驗和交接工作,厘清各方主體之間的權利義務關系,減少開發建設遺留問題,確保物業服務項目交接的平穩順利。四是建立物業服務行業信用評價體系。這是當前對物業企業監管的重要手段,已經在全省推行。我們已經出臺了《物業服務企業信用評價規則》等多個文件,建立信用評價體系,向社會公布物業服務企業信用情況,建立守信激勵和失信懲戒機制,構建以信用為核心的物業服務市場監管體制,通過管信用、強考核,不斷提升政府監管能力。

荊州廣電記者提問:據了解,當前引起小區矛盾糾紛的主要有違章搭建、高空拋物、占用公共空間等問題,請問新出臺的《辦法》對物業管理區域禁止行為作出了哪些具體規范,業主一旦出現違反禁止行為應當如何處理?

市住建局副局長童克忠:

《辦法》第四十二條對物業管理區域內主要規定了十一種禁止行為。(一)損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構、地下人防和門窗位置,超荷載存放物品;(二)將沒有防水功能的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的客廳、廚房、臥室、書房的上方;(三)違法建設建筑物、構筑物,破壞、擅自改變房屋外貌或者擅自改變架空層、設備層等共用部位、共用設施設備規劃用途;(四)擅自占用、挖掘物業區域內道路、場地,損毀樹木、綠地;(五)違反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品,擅自占壓、遷移燃氣管道,損壞或者擅自停用公共消防設施和器材,妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通;(六)隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天焚燒雜物,制造超過規定標準的噪聲、振動、光源等;(七)擅自架設電線、電纜,在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫,在樓道等業主共用部位堆放物品;(八)違反規定停放車輛;(九)違反規定出租房屋;(十)違反規定飼養動物或者種植植物;(十一)法律、法規和業主公約或者管理規約禁止的其他行為。

如果發生所列行為,物業服務企業應當及時勸阻、制止,勸阻、制止無效的,應當及時報告相關行政主管部門,并提供相關證明材料,配合相關行政主管部門依法處理。有關行政管理部門在接到報告后,應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

當前,小區里比較突出的問題就是違章搭建、亂停車輛和高空拋物,這些行為給小區的管理帶來一定程度的障礙,甚至威脅到業主的生命財產安全,我們呼吁廣大業主一定要遵守小區的管理規定,共同維護小區管理秩序,營造安全、和諧、優美的小區環境。

湖北廣電記者提問:當前,各小區業主委員會的建立是我市的一個薄弱環節,請問下一步市住建局將如何來推動這項工作?今后如何強化對業委會的監管?對業委會作出的錯誤決定怎么處理?

市住建局副局長童克忠:

業主委員會是搭建物業管理企業和業主之間的重要橋梁,讓廣大業主能直接參與小區管理工作,能充分代表和維護業主的合法權益,最大限度地發揮業主的監督作用。

但是,當前我市各小區建立業委會的情況并不理想,下一步我們將重點加強對該項工作的督導,一是宣傳有關政策,讓各區有關部門了解業委會成立的程序和應該注意的事項,奠定一定的理論基礎;二是加強督導,以“紅色物業”和“物業全覆蓋”為契機,推動各小區成立業委會組織。

同時,我們還將會督導有關部門加大對業委會的監管力度,因為一些小區的業委會由于違反法律規定而濫用權力,導致業主反復不斷的投訴和舉報,小區的生活秩序和穩定受到了嚴重影響。這樣的業委會不僅形同虛設,而且埋下了糾紛的隱患。因此對業委會的監管顯得日益重要。此次《辦法》中特別加強了對業主委員會的規范和監督。《辦法》第二十六條規定,召開業主大會會議,應當向街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會書面報告,街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會應全程指導、參與和監督業主大會會議的召開。該條款明確了轄區街辦和社區對業委會的監管權限。

如果發生業委會不作為,或者違反法律規定的法定程序而濫用權力,《辦法》第四十條規定,業主委員會委員不履行職責或嚴重侵害業主合法權益的,街道辦事處或鄉鎮人民政府調查核實后,責令其暫停履行職責,由業主大會決定終止其委員職務。

主持人:

感謝記者朋友的提問,也謝謝童局長的解答。《辦法》的生命力關鍵在施行。下一步,我們要以此次新聞發布為契機,加大宣傳力度,加強組織領導,加強監管考核,推動《辦法》落地落細,見到實效。希望廣大媒體朋友繼續關心支持我市的物業管理工作,共同推動荊州物業管理工作再獲新成效、再上新臺階。

今天的新聞發布會到此結束,謝謝大家!

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